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長沙取消限購了嗎?限價(jià)地塊的地價(jià)比非常低

2022-04-22 15:02:22來源:財(cái)經(jīng)白話

01標(biāo)題說的是長沙。關(guān)于長沙樓市,有兩個(gè)最新消息:第一,2022年長沙首輪集中供地,創(chuàng)下0流拍佳績。第二,長沙有關(guān)部門回應(yīng)市民提問,不會...

01

標(biāo)題說的是長沙。

關(guān)于長沙樓市,有兩個(gè)最新消息:

第一,2022年長沙首輪集中供地,創(chuàng)下0流拍佳績。

第二,長沙有關(guān)部門回應(yīng)市民提問,不會取消限購措施。

這兩條看似不相關(guān)的信息,其實(shí)共同佐證了一點(diǎn),長沙樓市底氣十足。而底氣十足的根源,是長沙樓市幾乎沒有泡沫。

4月12日,長沙今年首輪集中供地完美收官,戰(zhàn)報(bào)數(shù)據(jù)是:

推出的22宗地塊全部成交(或熔斷),總面積約1788.48畝,其中濱江、洋湖2宗熔斷,共3宗溢價(jià),19宗底價(jià)成交,成交總金額為173.9億元,溢價(jià)率2.6%。

目前,已經(jīng)有多個(gè)城市完成了首輪土拍,如北京、青島、合肥、福州、重慶、武漢、成都等。

但能實(shí)現(xiàn)零流拍逆轉(zhuǎn),只有兩個(gè),一個(gè)是長沙,另一個(gè)是重慶。

北京流拍了1宗,青島流拍1宗,福州3宗撤牌3宗流拍,武漢流拍1宗,成都6宗流拍。

要知道,整個(gè)2021年長沙完成的三輪集中供地,都有流拍。2021年首輪流拍率為8%;第二輪在全國中心城市大面積流拍影響下,長沙流拍率高達(dá)66%;第三輪流拍率為12%。

從流拍66%,到零流拍,長沙完成了華麗逆襲。

此外,溢價(jià)率也有所回升。去年第二輪集中供地時(shí),長沙的土地溢價(jià)率為0,第三輪為1%,而2022年首輪溢價(jià)率為3%。

流拍率歸零,溢價(jià)率略有上浮,這意味著長沙的土地市場縱向?qū)Ρ?,似乎已?jīng)回歸正常。

橫向?qū)Ρ绕渌鞘?,長沙的土拍情況也是非常不錯的一個(gè)。

02

長沙何以有此成就?成為極少數(shù)能實(shí)現(xiàn)土地市場零流拍的城市?

原因是多方面的:

第一,土地出讓政策調(diào)整。

此前限房價(jià)政策是直接劃定地塊可售商品住宅的毛坯售價(jià),而本次土拍中6宗含宅地塊顯示為“根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制”,銷售價(jià)格將與項(xiàng)目品質(zhì)掛鉤,變相對限價(jià)進(jìn)行放松。

其目的是給拿地的房企適當(dāng)增加利潤空間。這一操作,很多城市都在用。

第二,限價(jià)地塊的地價(jià)比非常低。

所謂地價(jià)比就是地價(jià)與規(guī)定的預(yù)售價(jià)之比,這個(gè)比值越小意味著拿地房企的利潤空間越大。

從長沙仍舊限定房價(jià)的13宗地塊來看,平均地價(jià)房價(jià)比為0.3,房價(jià)地價(jià)差都在6000元/平方米以上。

平均地價(jià)與房價(jià)比只有0.3。一般來說,房價(jià)組成成分中,地價(jià)占比都會在50%以上,而且城市級別越高,占比越大,二線城市普遍在50%左右,一線城市則達(dá)到了60%以上。

0.3的地房價(jià)比,意味著地價(jià)只占房價(jià)組成的30%,算上各種建設(shè)成本和稅收,拿地房企的利潤空間相當(dāng)大。

第一條和第二條,都是為了給房企增利。利潤是影響去年二次和三次土拍大面積流拍的重要原因之一。

時(shí)下,房企本身資金并不寬裕,很多房企還陷入在債務(wù)危機(jī)中,房企整體拿地戰(zhàn)略都在收縮,如果還保持著去年的土拍規(guī)則,房企拿地積極性會繼續(xù)低迷。

所以,自去年年末以來,中心城市紛紛調(diào)整土拍規(guī)則,或降低保證金下調(diào)參與競拍的門檻,或放松地塊新房限價(jià),增加房企的利潤空間。

第三,國資房企主力拿地。

和本輪大多數(shù)城市流拍率整體下降相同的原因是,國資房企成為拿地主力。此次成交的地塊中,民營房企只拿了2宗,其余全部由國資房企(央企、國企、地方城投)包攬。

以上三個(gè)原因,只能是長沙零流拍的重要原因之一,而非根本原因。因?yàn)橹T如放松限價(jià)、為房企增利、國資房企兜底,其他中心城市也是這個(gè)局面。

為何其他城市還在流拍,成都、武漢的流拍率仍在10%以上,福州流拍率更是達(dá)到了33%?

根本原因在于,長沙樓市沒有泡沫,是房企拿地的理想城市。

目前長沙的均價(jià)仍只有1.12萬元/平方米,這一房價(jià)在省會與首府城市中位列倒數(shù),甚至比西部很多弱省會城市都要低。

作為GDP過萬億、人口過千萬的“雙萬城市”,這一房價(jià)水平與其綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力嚴(yán)重不匹配。

要么是其他城市泡沫太多,要么長沙房價(jià)被嚴(yán)重低估。

顯然,從房價(jià)過萬的絕對水平來看,并不低。原因,可能就是前者,也即其他城市的泡沫太大,房價(jià)虛高。相比于其他城市,長沙房價(jià)幾乎沒有泡沫。

佐證長沙幾乎沒有泡沫的另一個(gè)數(shù)據(jù),是房價(jià)收入比,也即房價(jià)與人均可支配收入之比。

根據(jù)易居研究院披露的2020年數(shù)據(jù)顯示,長沙房價(jià)收入比只有6.2,在50個(gè)典型城市中倒數(shù)第一。

6.2的意思是,長沙一個(gè)拿著平均收入的人,想在長沙買一套平均大小面積的房子,不吃不喝只需要6.2年。算上吃喝,估計(jì)十年就能搞定。

反觀其他城市,深圳需要不吃不喝40年,三亞、上海、廈門都需要不吃不喝二三十年才能實(shí)現(xiàn)。算上其他開銷,時(shí)間更久。

所以,在房價(jià)收入比角度上,長沙一直被視作最幸福的城市。

03

一個(gè)沒有泡沫的城市,意味著房價(jià)穩(wěn)定,樓市安全,而且隨著經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好發(fā)展,人口不斷流入,房價(jià)會健康緩慢上漲。

這樣的城市土地不吃香,什么城市吃香。這才是長沙土地能夠?qū)崿F(xiàn)零流拍逆轉(zhuǎn)的根本原因。

也是長沙不會取消限購的根本原因。

近日,長沙市民在向市政府發(fā)出請求和建議:行業(yè)不景氣,收入暴降,請求修改調(diào)整限購限售政策。

對此,長沙市政府給出了硬氣回應(yīng):堅(jiān)決“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”……目前限購政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行,精準(zhǔn)落實(shí)。

試問,一個(gè)房價(jià)健康,且健康緩慢增長的城市,何必取消限購來救市。

更為關(guān)鍵的是:

第一,長沙房價(jià)穩(wěn)定增長,根本不需要救市,也就無需取消限購。

在去年其他城市的樓市都叫苦不迭的背景下,尤其是三季度之后大多數(shù)城市房價(jià)開始調(diào)整的背景下,長沙逆勢上漲慢漲一年。

這再次體現(xiàn)出了長沙房地產(chǎn)市場的健康。不為一時(shí)之刺激而奮起上漲,也不為一時(shí)之失落而下跌。

第二,長沙經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向上,不依賴房地產(chǎn),沒必要放棄限購來救市。

在過去幾年房價(jià)持續(xù)保持穩(wěn)定的時(shí)間里,長沙的GDP和人均可支配收入,一路上竄,增長勢頭非常不錯。

不依靠房價(jià)拉動,GDP和收入依然能快速增長,長沙夫復(fù)何求?何必取消限購來救市。

更何況,低房價(jià)已經(jīng)構(gòu)成了長沙強(qiáng)大的人口競爭力。過去十年,長沙常住人口增加了314.86萬人,盡管比不過成都、西安,但總體增量依舊是一個(gè)非常靚麗的數(shù)據(jù)。

所以說,長沙有一萬個(gè)理由不救市,卻沒有一個(gè)理由要救市。

關(guān)鍵詞: 長沙取消限購了嗎 沒有泡沫 長沙樓市 華麗逆襲

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