世界聚焦：河南、四川等多省擬試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，取消預(yù)售制難在哪里？

多個(gè)省份將現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，提到了議事日程中。

(資料圖)

日前舉行的河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，相關(guān)部門在通報(bào)2023年重點(diǎn)工作中明確，河南將以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。此外，四川、安徽、山東等地近期也提出將試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波告訴記者，去年以來(lái)市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)房銷售及預(yù)售制一直保持較高關(guān)注度，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，現(xiàn)房銷售可能會(huì)取代期房預(yù)售，但這種改變并非一蹴而就。

“過(guò)快推進(jìn)不利于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)部分省市展開(kāi)試點(diǎn)也是由點(diǎn)到面逐步展開(kāi)，再不斷擴(kuò)大覆蓋面?！睆埐ū硎?。

此前于2018年，住建部曾向廣東、湖北、四川、江蘇等六省發(fā)函，要求這些省份對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究。近幾年來(lái)，南京、杭州、蘇州等城市曾在部分地塊出讓時(shí)嘗試過(guò)現(xiàn)房銷售，但杭州、南京在推行一段時(shí)間后，已暫停這一探索。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，各地對(duì)現(xiàn)房銷售的模式探索展開(kāi)了各種試點(diǎn)和創(chuàng)新，但細(xì)分來(lái)看，其實(shí)可劃分為兩個(gè)不同的階段，這兩個(gè)階段也呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。

“2021年上半年之前，各地主要在供地規(guī)則中明確了現(xiàn)房銷售模式，這些規(guī)則是在市場(chǎng)熱度上升時(shí)期出臺(tái)的，其出發(fā)點(diǎn)是基于’穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的工作目標(biāo)，通過(guò)設(shè)定現(xiàn)房銷售模式，有效促進(jìn)房企理性拿地、促進(jìn)地價(jià)平穩(wěn)、助力高品質(zhì)住宅供應(yīng)。而2021年下半年以來(lái)關(guān)于現(xiàn)房銷售的討論，則是在樓市調(diào)整期發(fā)生的，主要是從防范樓盤出現(xiàn)爛尾、防范房企金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延等角度出發(fā)，有市場(chǎng)內(nèi)在的要求?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充稱。

試點(diǎn)現(xiàn)房銷售省份擴(kuò)容

鄭州、開(kāi)封將如何展開(kāi)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)？

對(duì)此，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)人士表示，目前還不了解相關(guān)具體信息。開(kāi)封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)人士告訴記者，現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)工作仍處于調(diào)研過(guò)程中，尚未出臺(tái)相關(guān)方案，目前也沒(méi)有明確的落地時(shí)間表。

“從初步思路來(lái)看，試點(diǎn)只選擇少數(shù)項(xiàng)目，不會(huì)大范圍鋪開(kāi)。如果項(xiàng)目未收到試點(diǎn)通知，應(yīng)該不會(huì)被納入試點(diǎn)范圍內(nèi)?！鄙鲜鲩_(kāi)封市住建局人士說(shuō)。

河南一家本土房企人士向記者表示，目前未收到試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的通知，但按目前的市場(chǎng)形勢(shì)，現(xiàn)房銷售在吸引購(gòu)房者方面，的確具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

“因市場(chǎng)疲弱，去年以來(lái)樓盤的銷售周期明顯變長(zhǎng)。鄭州一些項(xiàng)目銷售不振，已實(shí)施現(xiàn)房銷售，不過(guò)這些樓盤多位于遠(yuǎn)郊地區(qū)。從我們得到的市場(chǎng)反映來(lái)看，買家對(duì)現(xiàn)房銷售的認(rèn)可度是比較高的?！鼻笆龊幽戏科笕耸空f(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，河南提出試點(diǎn)現(xiàn)房銷售之所以倍受市場(chǎng)關(guān)注，其中一個(gè)背景為，去年部分樓盤停工事件對(duì)購(gòu)房者信心形成沖擊，部分購(gòu)房需求從期房市場(chǎng)轉(zhuǎn)至現(xiàn)房或二手房市場(chǎng)。

“河南是全國(guó)保交樓工作的標(biāo)桿省份，其近日提及試點(diǎn)現(xiàn)房銷售模式，具有重要的風(fēng)向標(biāo)和示范意義。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

中指院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，河南保交樓任務(wù)艱巨，今年是保交樓的重要節(jié)點(diǎn)，河南省在此前的政府工作會(huì)議也提出了相關(guān)要求。

住建部于今年1月提出，有條件的地區(qū)可進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

“河南提出將在鄭州、開(kāi)封試點(diǎn)探索預(yù)售制改革和現(xiàn)房銷售，也是對(duì)主管部門政策的進(jìn)一步落實(shí)。”陳文靜稱。

從全國(guó)范圍來(lái)看，不僅僅是河南，四川、安徽及山東等地于近期也提出，接下來(lái)將展開(kāi)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作。

2月6日，四川省政府印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》的通知，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面提出，四川將支持有條件的城市開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

此外，安徽省在2月6日舉行的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年安徽將因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

山東則在1月底的住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，將逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

去年現(xiàn)房銷售占比不足14%

陳文靜表示，近年來(lái)部分省市陸續(xù)展開(kāi)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作，其中海南省已要求安居房全面實(shí)施現(xiàn)房銷售，熱點(diǎn)城市部分地塊亦在拍賣環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件。

張波對(duì)記者表示，現(xiàn)房銷售可實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得，對(duì)于去年受交房影響較明顯的城市，用戶更加青睞現(xiàn)房而非期房，這從市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的關(guān)注度不斷提升可見(jiàn)一斑。

回顧近十年樓市發(fā)展過(guò)程，可以發(fā)現(xiàn)在樓市調(diào)整或變動(dòng)期，市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)房的關(guān)注度較高，現(xiàn)房的銷售規(guī)模往往也會(huì)出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。

就現(xiàn)房銷售，易居研究院對(duì)2013年以來(lái)全國(guó)現(xiàn)房銷售的規(guī)模占比數(shù)據(jù)進(jìn)行了對(duì)比，即“現(xiàn)房銷售占比=年初累計(jì)現(xiàn)房銷售面積/年初累計(jì)新建商品住宅銷售面積”。數(shù)據(jù)顯示，2009年、2013年、2016年、2021年，全國(guó)現(xiàn)房銷售面積及同比增速出現(xiàn)相對(duì)明顯的上升。

嚴(yán)躍進(jìn)介紹，2018年后現(xiàn)房在新房市場(chǎng)中的銷售占比持續(xù)走低，期房成交占比例則不斷增加，這一態(tài)勢(shì)一直延續(xù)至2021年6月份。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年6月份全國(guó)現(xiàn)房銷售面積占新建商品住宅銷售面積的占比為9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于攀升態(tài)勢(shì)，于2021年12月升至10.4%。該指標(biāo)2022年后繼續(xù)上升，至2022年12月達(dá)到13.9%。

分析人士指出，全國(guó)現(xiàn)房銷售面積占比攀升與本輪市場(chǎng)調(diào)整關(guān)系密切。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，2021年下半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入新一輪降溫通道，房企債務(wù)問(wèn)題開(kāi)始暴露出來(lái)，去年部分項(xiàng)目出現(xiàn)停工。此類事件影響下，購(gòu)房者對(duì)認(rèn)購(gòu)期房產(chǎn)生較大顧慮，對(duì)現(xiàn)房銷售的需求明顯增加。

“現(xiàn)房銷售占比的拉升，體現(xiàn)了購(gòu)房者購(gòu)房信心的變化。受項(xiàng)目停工事件沖擊，購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)買期房心存憂慮，而‘所見(jiàn)即所得’的現(xiàn)房提升了買家的安全感，自然使得現(xiàn)房銷售比例有所提升。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

從各地現(xiàn)房銷售情況來(lái)看，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年江蘇、河南為現(xiàn)房銷售規(guī)模較大的省份，分別為1942萬(wàn)及1555萬(wàn)平方米。近3年現(xiàn)房銷售面積的占比變化方面，湖北、江西、廣西、江蘇等省的占比拉升態(tài)勢(shì)最為明顯，其中，湖北2020年和2021年現(xiàn)房銷售的占比均為9%，而2022年的占比則上升至15%。

預(yù)售制存廢之爭(zhēng)再起

隨著多地?cái)M試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，關(guān)于商品房預(yù)售制的弊端，以及是否應(yīng)持續(xù)推廣現(xiàn)房銷售，再次成為市場(chǎng)熱議的話題。

全國(guó)政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹曾在去年“兩會(huì)”期間多次提議，應(yīng)廢除商品房預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售。周世虹認(rèn)為，如實(shí)行現(xiàn)房銷售，房企危機(jī)將不會(huì)涉及購(gòu)房人，將不存在“保交付”等問(wèn)題。全國(guó)人大代表、江西省住建廳廳長(zhǎng)盧天錫也曾提議，應(yīng)從完善商品房預(yù)售管理制度入手，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，取消商品房預(yù)售制度，變成現(xiàn)房銷售，意味著房企1-2年沒(méi)有收入，那么房企無(wú)疑將面臨非常大的壓力?！邦A(yù)售制度本身不是出現(xiàn)問(wèn)題的原因，核心還是預(yù)售資金監(jiān)管與銀行放貸的問(wèn)題?！?/p>

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁亦認(rèn)為，目前階段，商品房預(yù)售制還未到應(yīng)該取消階段，但是對(duì)其存在的弊端一定要進(jìn)行干預(yù)，在制度上很有必要去做一些調(diào)整。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前各地對(duì)于預(yù)售制的改革，更多是從鼓勵(lì)及自愿的角度出發(fā)。但今年河南、四川等地的改革，跳出了鼓勵(lì)和自愿的范疇。這反映出對(duì)現(xiàn)房銷售推進(jìn)的力度有所加大，相關(guān)領(lǐng)域改革的節(jié)奏明顯加快。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售或促使企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式發(fā)生變化，也將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

張波指出，一方面，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售或加快行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，是推進(jìn)行業(yè)整體向好的一項(xiàng)舉措，另一方面，此舉可有效規(guī)避“爛尾”現(xiàn)象的產(chǎn)生，同時(shí)可更有力的保障購(gòu)房者權(quán)益。

但現(xiàn)房銷售的難度在于，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目，或面臨較大的資金回籠壓力。

“雖然各地不斷放松樓市調(diào)控政策，但目前市場(chǎng)形勢(shì)仍然不佳。現(xiàn)房銷售對(duì)企業(yè)資金的要求將明顯高于以往，對(duì)大部分房企來(lái)說(shuō)，個(gè)別項(xiàng)目實(shí)施可行，在更大范圍推行將加劇房企資金壓力?！睆埐ū硎尽?/p>

也有企業(yè)向記者表示，當(dāng)下大規(guī)模推行現(xiàn)房銷售，未必是最佳的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

一家中型房企人士告訴記者，企業(yè)對(duì)有現(xiàn)房銷售條件的地塊不感興趣，因?yàn)楝F(xiàn)房銷售意味著必須達(dá)到現(xiàn)房條件后才能實(shí)現(xiàn)銷售收入，銷售周期明顯變長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下房企面臨較大資金壓力，現(xiàn)房銷售對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流提出了更高要求，即使地塊本身的品質(zhì)較好，也未必能吸引到房企足夠的關(guān)注。

“現(xiàn)房銷售可保障購(gòu)房者權(quán)益，降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但當(dāng)下施行現(xiàn)房銷售，無(wú)疑會(huì)加大房企資金壓力，容易導(dǎo)致更多項(xiàng)目出現(xiàn)延期交付，甚至發(fā)生爛尾的可能性。而采取以點(diǎn)帶面，逐步增加試點(diǎn)地塊和試點(diǎn)城市的方式來(lái)推進(jìn)，節(jié)奏更為緩慢。”張波表示。

陳文靜認(rèn)為，短期內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的城市或有增加，但全國(guó)大范圍推廣的可能性相對(duì)有限。

來(lái)源：財(cái)聯(lián)社

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